Арендные ставки на склады в Петербурге растут на фоне рекордного спроса

Уровень арендных ставок в готовых и строящихся складских объектах класса А в Петербурге за III квартал вырос приблизительно на 20%, сообщили «Ведомостям» в консалтинговой компании Colliers. Рост ставок существенно превысил прогнозы аналитиков компании, которые в июле 2021 г. предполагали годовой рост цен на площади класса А на 7–10% (и не более 3–5% во второй половине 2021 г.).

По данным Colliers, ставка сейчас варьируется от 560 до 730 руб. за 1 кв. м в месяц. Предпосылок для снижения цен нет, отметили в компании.

Knight Frank St. Petersburg также констатирует увеличение стоимости аренды складов класса A за год на 24% (с 4060 до 5070 руб. за 1 кв. м в год), класса В – на 6% (до 3450 руб. за 1 кв. м в год). От конкретных прогнозов о дальнейшем повышении арендных ставок в компании воздержались.

Аналитики связывают такой быстрый рост арендных ставок с существенным удорожанием строительства складской недвижимости и рекордно низкой вакантностью площадей в Петербурге.

Ранее Knight Frank St. Petersburg сообщала о росте себестоимости строительства складов класса А на 23% за второе полугодие 2020 г. и первое полугодие 2021 г. Причиной удорожания аналитики считают повышение цен на строительные материалы. Существенно выросла стоимость металлоконструкций из-за роста цен на сталь на 63% с декабря 2020 г. Цены на остальные необходимые материалы тоже значительно увеличились: с IV квартала 2020 г. по III квартал 2021 г. профилированный лист подорожал на 238% (с 900 до 2150 руб. за 1 м погонный), сэндвич-панели почти в 2 раза (с 1650 до 3156 руб. за 1 куб. м). Цены на бетон увеличились с 3319 до 4545 руб. за 1 куб. м

Растущая себестоимость строительства, связанная с удорожанием материалов и проектного финансирования, приведет к переносу сроков реализации некоторых проектов, полагает консультант департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers Ольга Уревич. В таких условиях застройщики более заинтересованы в создании проектов built-to-suit, которые строятся под требования заказчика при оплате его последующей аренды, говорит эксперт. Типовые складские комплексы девелоперам в нынешней ситуации менее интересны.

«Проекты built-to-suit в большей степени удовлетворяют специфическим требованиям будущих арендаторов и в то же время гарантируют инвестору стабильный денежный поток, когда договор аренды заключается на 10–15 лет. Также более уверенно себя чувствуют девелоперы, обладающие собственными производственными мощностями, что позволяет снизить издержки по этой статье расходов», – сказала Уревич «Ведомостям».

Другая причина роста арендных ставок – дефицит самих площадей. Доступный объем предложения остается минимальным: свободные помещения в готовых объектах классов А и В фактически отсутствуют. Единственное исключение – склад «Адамант Парголово», который был введен в эксплуатацию 20 сентября, однако и там значительная часть блоков уже забронирована, рассказала Уревич.

Аналитики отмечают рекордные показатели спроса на складской сегмент в Петербурге и Ленинградской области по количеству запросов и объему площадей. Речь идет о 800 000–1 млн кв. м, которые в течение ближайших двух лет будут востребованы арендаторами.

«Ввиду отсутствия свободного предложения спекулятивных складов на рынке и увеличившейся себестоимости строительства ставки еще подрастут. С ростом себестоимости все издержки рано или поздно будут перекладываться на конечного пользователя», – сказал руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости Knight Frank St. Petersburg Илья Князев.

По данным Colliers, по состоянию на конец II квартала 2021 г. уровень вакантности на складском рынке Петербурга максимально приблизился к нулю и достиг рекордно низких 0,3% (чуть более 10 000 кв. м) от объема рынка. Блоки, освобождающиеся при уходе арендатора или оптимизации занимаемых площадей, не успевают выходить на свободный рынок – их занимают другие компании. Уровень спроса остается стабильным. Площадь арендованных за первые шесть месяцев 2021 г. помещений составила 167 000 кв. м.

Стимулирует активность на складском рынке также стремительный рост e-commerce, отметили в Colliers. Около 77% (почти 130 000 кв. м) общего объема спроса петербургского рынка создали в первые шесть месяцев торговые и дистрибуционные компании.

/Источник: Ведомость Санкт-Петербург/